1/ Introduction
James Realty a été fondée il y a quelques années pour répondre aux besoins d’une clientèle exigeante et demandeuse d’accompagnement sur mesure dans la recherche d’un bien immobilier d’exception.
Avec une écoute attentive des besoins et envies de ses clients , agissant en toute discrétion et expertise, James Realty vous accompagne dans la recherche de vos biens immobiliers en Belgique surtout mais aussi à l’étranger en collaborant avec des ambassadeurs dotés d’une expertise approfondie du marché immobilier local.
Nous vous présentons donc notre ambassadrice à Miami , Vanessa de Formanoir qui, comme chaque membre de l’équipe chez James Realty, et comme nouvelle ambassadrice de James Realty dans le cadre d’un partenariat privilégié, partage les valeurs communes que sont le service au client, le professionnalisme, l’accompagnement sur-mesure.
Bruxelloise de naissance et citoyenne de Miami depuis plus de 10 ans, Vanessa est active dans l’immobilier résidentiel que ce soit pour une installation définitive, un investissement de qualité ou une seconde résidence.
Curieuse, dynamique et très efficace, Vanessa a à cœur de suivre les envies de ses clients. A l’écoute de leurs besoins et connaissant parfaitement le marché immobilier des différents quartiers de Miami, Vanessa offre un service sur-mesure depuis le début des recherches jusqu’à la remise des clés au nouveau propriétaire. Que ce soit d’un point de vue privé, légal ou commercial, Vanessa met ses compétences et son professionnalisme au service de votre projet immobilier. Outre ses qualités humaines et techniques qui font d’elle une conseillère de pointe , elle s’entoure d’une équipe de juristes, comptables et fiscalistes multilingues, afin de d’assurer à sa clientèle une tranquillité d’esprit et un cadre juridique sécurisant.
2/ Les quartiers
Miami offre une grande variété de quartiers avec chacun leurs particularités, leur qualité de vie et leurs activités respectives. Les ambiances y sont variées et répondent aux besoins et aux goûts de chacun. Tantôt branchés et plus touristiques, d’autres seront plutôt recherchés pour leur proximité avec les centres d’affaire, les écoles, les plages ou les golfs. Les quartiers les plus prisés par les investisseurs souhaitant acquérir une résidence secondaire sont :
- MIAMI BEACH
- PURDY ET SOUTH BEACH
- KEY BISCAYNE
- COCONUT GROVE
- BRICKELL
- BAY HARBOUR, SUNNY ISLES & AVENTURA
2.1/ Miami Beach
Pour les amateurs d’architecture, de culture mais aussi de restaurants branchés, commerces de luxe et plages de rêve, la péninsule de Miami beach est certainement la plus recherchée et plus particulièrement, le quartier s’étendant de la pointe Sud de l’île jusqu’à la 25ème rue, comprenant notamment les quartiers de Purdy, plus bobo chic et South Beach.
Miami Beach est une bande de terre entre Mer et Baie, où s’étire une immense plage de sable blanc. C’est le secteur « historique » et donc le plus ancien de Miami. Aujourd’hui, Miami Beach offre de grands immeubles de standing côté Est le long de l’Océan et quelques immeubles en bord de Baie côté Ouest, avec notamment des vues uniques sur downtown … et les couchers de soleil ! Outre ces splendides condominium, on trouve aussi de magnifiques propriétés situées dans les îles et sur les canaux. Aussi connue pour son célèbre Convention Center ( Art Basel), ses nombreux restaurants et ses discothèques, Miami Beach est reliée au continent par différents ponts parfois devenus célèbres grâce au cinéma. Julia Tuttle offre des vues exceptionnelles et relie rapidement l’ile à l’aéroport, …
2.2/ Purdy et South Beach ou "SoBe"
Situé au sud de Miami Beach, ce quartier aujourd’hui classé est reconnaissable par son ensemble homogène de petits bâtiments aux façades géométriques, aux couleurs pastels symboles de l’architecture Art Déco des années 30. Prisé par les vacanciers ou par les amoureux d’un style de vie à l’européenne (vélos, marche à pied, petites surfaces dans des bâtiments de charme, de mieux en mieux restaurés) South Beach est un secteur très animé, touristique et en permanente ébullition.
Un peu plus haut que South Beach, Purdy se réserve un public un peu plus bobo chic et offre également de très belles plages et de nombreux restaurants avec vue sur le port de plaisance.
2.3/ Key Biscayne
À 20 minutes de South Beach, Key Biscayne est une autre île résidentielle qui est bordée, côté Océan, par des appartements de luxe et des prestations dignes d’une station balnéaire, et côté baie par de superbes villas avec vue sur downtown. Ici le temps s’arrête… On peut courir à la plage en rentrant du bureau, circuler en voiture de golf électrique tout en discutant avec son voisin…. Key Biscayne est aussi une destination de week-end grâce à ses plages, parmi les plus belles de Miami, son parc naturel, Crandon, Cape Florida dont le phare de 1825 offre des vues inoubliables… Surtout réputée pour ces golfs, on y vient aussi pour pratiquer le Kite-surf et louer des catamarans. On y retrouve beaucoup de petits centres commerciaux très sympas et des immeubles un peu plus anciens à rénover.
2.4/ Coconut Grove
Au sud de Downtown Miami, mais en bordure de baie, Coconut Grove est un quartier –surtout résidentiel- à part. Avec son côté visuel « jungle caraïbes », cet ancien village d’artistes intellectuels a su conserver les traces de cet esprit bohême, ce qui ne l’empêche pas de proposer les mètres carrés parmi les plus élevés de Miami. « Le Grove » est unique par sa végétation dense et luxuriante, qui cache des maisons parfois charmantes et anciennes, parfois d’architecture très moderne, ou encore de vastes demeures au luxe ostentatoire. Les habitants de Coconut Grove aiment l’ambiance familiale, nature, le petit centre commercial à taille humaine… C’est aussi le quartier regroupant des écoles privées réputées ou écoles publiques avec un programme international qui comprend notamment le français.
2.5/ Brickell
Sur le continent et face à South Beach, ce quartier dynamique autrefois divisé entre un centre d’affaires et au sud une suite d’appartements résidentiels est en pleine expansion et transformation depuis environ cinq ans. Aujourd’hui, les tours élancées, sièges des grandes firmes d’avocats, banques, et compagnies internationales se mêlent aux immeubles d’habitations ultra modernes prisés par ceux qui travaillent au centre. Ce secteur connaît donc un essor immobilier considérable, attirant de grands projets résidentiels et commerciaux modernes et luxueux comme le Brickell C City Center le long de la rivière.
2.6/ Bay Harbour, Sunny Isles & Aventura
A 20 minutes au Nord de South Beach, s’est développé un marché immobilier dominé par de immeubles de grand standing offrant des vues imprenables sur l’Océan ou sur « l’intracoastal » (Baie). L’ambiance qui y règne est très cosmopolite. Cette « international flavour » se retrouve dans le vaste choix de restaurants, et le plus grand centre commercial de Floride, le Aventura Mall qui attire chaque année des millions de voyageurs venus faire leur shopping dans les enseignes mythiques. Bal Harbour, plus classique, regroupe les grandes marques de luxe dans un environnement calme et policé.
3/ Processus d'Acquisition
En Floride, comme dans la plupart des états américains, les clients choisissent de travailler avec un professionnel qui va les accompagner, représenter leurs intérêts tout au long du processus. Cette relation entre l’agent et son client, permet ainsi aux professionnels de l’immobilier de travailler en coopération et de partager tous les fichiers des propriétés mises sur le marché. L’agent du « buyer » sera ainsi en relation avec l’agent du « seller » pour vous représenter jusqu’à la conclusion de la transaction.
Tous les biens immobiliers à vendre ou à louer sont donc répertoriés sur un fichier central (Multiple Listing Service, ou MLS) auquel notre Ambassadrice a accès en tant que Real Estate Broker. L’objectif est donc de construire une relation basée sur la confiance avec votre agent qui en retour, s’investira à 100% dans votre projet et suivra l’arrivée sur le marché des biens correspondant à vos critères.
Grâce à sa connaissance du marché et son expertise dans des biens comparables, Vanessa vous guidera dans vos choix et vous permettra de faire une offre de prix dans les meilleures conditions.
Lorsque vous aurez jeté votre dévolu sur le bien immobilier de vos rêves, une offre écrite sera faite et la négociation entamée. L’offre est formalisée dans un contrat de vente d’une douzaine de pages, signé par l’acquéreur et qui prévoit toutes les modalités de la transaction notamment : le prix, un paiement cash ou à crédit, un délai pour répondre, une durée de période d’inspection, et une date pour le « closing » (clôture de la transaction).
Cette offre est généralement accompagnée d’un « Binder deposit » de 1% qui doit être versé sur notre compte-tiers pour prouver le sérieux de votre proposition.
Si le vendeur l’accepte, cette même offre fait alors office de contrat. Si le vendeur formule une contre-proposition, le contrat peut faire quelques « allers-retours » jusqu’à un accord des deux parties sur les conditions du contrat. Chaque modification, ou proposition doit être acceptée par les signataires (et donc paraphée). Si vous êtes à distance, les signatures se font électroniquement par email. Si aucun accord n’est trouvé, l’acquéreur récupère son « Binder deposit » et l’offre devient caduque.
« Executive Contract » : Un acompte égal à 10% du prix d’achat sera versé après l’acceptation du contrat par les deux parties. L’acquéreur doit transférer les fonds sur un compte séquestre, ou « escrow account », en général dans les trois à dix jours suivant la date d’acceptation du contrat par les deux parties. Ce délai peut être modifié contractuellement sur le contrat de vente.
« Inspection Period » Durant cette période, un double travail d’enquête s’effectue tout d’abord au sein de la copropriété car , si vous avez opté pour l’achat d’un appartement ou d’une maison située en copropriété, certaines copropriétés demandent un processus d’acceptation pour entériner l’ arrivée du nouveau propriétaire. L’agent immobilier se chargera d’obtenir pour son client les documents officiels « condo docs » qui décrivent les règles, et les bilans financiers de la copropriété. Il remplira le cas échéant les formulaires d’acceptation de son client.
L’agent se chargera également d’organiser une inspection du bien avec un expert spécialisé. Il s’agit d’ une société indépendante qui rédigera un rapport détaillé sur l’état du bien immobilier (à votre charge, prix selon la taille et l’âge du bien). Ce rapport inclut des prix estimés de réparation en cas de problème apparent. Dans le cadre d’un contrat « As is », – en l’état – (généralement utilisé dans la majorité des ventes en Floride), l’acquéreur a la possibilité de se rétracter sans motif particulier et récupérer son acompte dans sa totalité (cette période est définie contractuellement entre dix et quinze jours à partir de la date d’acceptation du contrat par les deux parties).
Une fois la période d’inspection purgée, vous êtes contractuellement engagé à acheter (sauf si une condition suspensive d’obtention de prêt avait été signée). Le désistement peut ensuite conduire à un litige avec le vendeur et notamment la perte du dépôt de garantie.
Il est temps de choisir un avocat et/ou « closing agent » (qui remplace le notaire en Belgique et en France) qui se chargera de la rédaction définitive de l’acte. Cet agent va se charger d’obtenir confirmation que la propriété n’est pas soumise à des réclamations (notamment des amendes avec la ville, des impôts locaux non payés etc.). Si vous achetez un appartement ou dans une copropriété «l’estoppel letter» sera essentielle pour vérifier qu’il n’y a pas de sommes dues ou de rectifications à faire en cas de construction sans permis.
Vanessa peut bien entendu vous conseiller une liste de professionnels avec lesquels elle travaille régulièrement, dont certains parlent français et/ou sont très habitués aux transactions et au conseil pour la clientèle internationale.
Le « Closing » se tiendra entre trente (paiement en cash) et soixante jours (financement) après la signature du contrat, en fonction des termes qui seront convenus.
Les frais de transaction « closing costs » sont de l’ordre de 1% pour les paiements cash et entre 2% et 2,5% en cas de financement. Quelques jours, ou parfois la veille de la clôture, le « closing agent » envoie pour accord le « HUD » qui fera apparaitre sur une colonne le compte de l’acheteur (prix d’achat, sommes déjà payées, frais de transaction, crédit/débit pour les impôts locaux selon la date d’achat, solde à payer) et sur l’autre colonne le compte du vendeur. Ce document permet d’effectuer les derniers transferts bancaires pour l’achat.
Le jour du closing, l’acheteur a encore la possibilité de revoir le bien pour constater sa conformité avec ce qu’il a visité au moment de l’offre (walk through) puis les parties signent le contrat définitif.
L’acheteur (ou sa banque) effectue le paiement du solde dû, généralement les 90% restants. Le vendeur signe l’acte de vente et remet les clés du bien immobilier à l’acheteur.
Une entreprise de titres « title agency » fait ensuite enregistrer le nouveau titre « deed » dans le registre foncier. Cet enregistrement est indispensable pour être sûr d’entériner la propriété de votre bien. Le « closing agent » vous aura aussi proposé une assurance sur le titre « title insurance » qui vous protège contre tout problème de titre de propriété ultérieur.
Le vendeur recevra la somme issue de la vente, déduction faite des frais de clôture, des paiements hypothécaires, si ce dernier a contracté une hypothèque en vigueur au moment de la clôture. Les commissions des agents vendeurs et acheteurs sont assumées par le vendeur et donc déduites directement du montant de la vente.
4/ Les frais liés à l'acquisition
A/ Property tax
Cette taxe annuelle est l’équivalent de la taxe foncière et habitation en France (revenu cadastral en Belgique) mais elle est calculée sur la valeur estimée du bien. Elle est comprise entre 1,5% et 2% de la valeur estimée « assessed value » par le County. Cette valeur est généralement inférieure à la valeur d’achat de votre bien (entre 10 et 30% à la baisse).
B/ Charges de copropriété (pour un appartement ou une maison située dans une communauté)
Ces charges sont extrêmement variables et dépendent de l’immeuble ou de la communauté dans laquelle vous vous apprêtez à acheter le bien immobilier. Ces charges vous sont communiquées par votre agent immobilier au moment de la visite du bien (souvent même dans l’annonce initiale). Elles sont à confirmer au moment de la récupération des budgets de la communauté. Un appel de fonds pour travaux s’appelle « special assessment » et doit être aussi divulgué par le vendeur au moment de l’offre « seller disclosure ».
On estime les charges mensuelles à +/- 1dollar/square feet.
5/ Aspects fiscaux
Vanessa travaille en étroite collaboration avec un cabinet de fiscalistes spécialisés dans l’investissement des étrangers à Miami. Une consultation gratuite vous permettra de poser toutes les questions liées à vos attentes spécifiques.
Enfin, la recherche d’un bien immobilier à Miami, que ce soit pour s’y installer, pour une résidence secondaire ou comme investissement doit rester un plaisir et se faire tout le long dans la sécurité financière et juridique.
C’est pourquoi Vanessa, notre ambassadrice, vous accompagne du début à la fin de ce processus, épaulée par une équipe de juristes, de fiscalistes et de conseillers légaux.
Bonne recherche !
Vanessa de Formanoir
Ambassadrice de JAMES REALTY à Miami